Данила Петров
Данила
Петров
Colliers Kazakhstan консалтинг және бағалау бөлімінің консультанты
Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарықтарын зерттеуге, жобалардың инвестициялық тартымдылығын талдауға, нысандарды дамыту тұжырымдамаларын әзірлеуге және девелоперлер мен инвесторлар үшін аналитикалық материалдар дайындауға маманданған.
«Кәсіпорынды басқарудағы цифрлық инновациялар» бағдарламасы бойынша (Ұлттық зерттеу университеті «Жоғары экономика мектебі», Мәскеу) және Management and Digital Innovation бағдарламасы бойынша (University of London, Лондон) екі бакалавр дипломын алған.
2026 жылы Қазақстандағы ТРО даму трендтері
2026 жылы Қазақстандағы бөлшек сауда нарығы сандық тұрғыдан өсуді жалғастыруда, алайда бұл өсім халықтың сатып алу қабілетінің әлсіреуімен қатар жүріп отыр.
Жыл басынан бері тұтынушылық кредит беру көлемі өткен жылмен салыстырғанда 8%-ға қысқарды. Бұл банктердің қарыз алушыларға қойылатын талаптарды қатаңдатуы және кредиттік мөлшерлемелердің өсуімен байланысты, ал бұл өз кезегінде тұтынушылық белсенділікке тікелей әсер етеді. 2025 жылы халықтың нақты табысы 1,1%-ға төмендеді – тұтынушылар сатып алуға неғұрлым талғампаздықпен қарай бастады, шығындарын қажетті тауарларға қарай бағыттап, ритейлерлерді ассортиментті бейімдеуге және акциялар мен жеңілдіктерді белсендірек қолдануға мәжбүр етті. Осы жағдайда салық реформасы да компаниялардың операциялық модельдеріне қосымша қысым түсірді. ҚҚС-тың базалық мөлшерлемесінің 12%-дан 16%-ға дейін көтерілуі логистика мен бухгалтерлік есеп шығындарының өсуімен қатар, шығындар құрылымын өзгертті және компанияларды баға саясатын қайта қарауға мәжбүр етті.
Сонымен қатар, соңғы бес жылда Қазақстандағы бөлшек сауданың жалпы көлемі 93%-ға өсті. Бұл өсім сауда инфрақұрылымының кеңеюі, урбандалу және онлайн-ритейлдің дамуымен қамтамасыз етілді. Нарық көлемінің өсуі жалғасып, ал тұтынушылық сұраныс барған сайын талғампаз бола түскен жағдайда, Қазақстандағы сауда және ойын-сауық орталықтарының (СОО) дамуының жаңа трендтері қалыптасуда.
Алматы мен Астанадағы СОО нарығына шолу
Соңғы бірнеше жылда Алматыдағы сапалы сауда алаңдарының жалға беруге жарамды жалпы ауданы (GLA) 33%-ға өсті: 2017 жылғы 661 мың м²-ден 2026 жылы 881 мың м²-ге дейін жетті. Алматыдағы СОО толтырылу деңгейі тұрақты түрде жоғары болып отыр, бұл жалға алушылар тарапынан сұраныстың жоғары екенін көрсетеді. Сапалы сауда инфрақұрылымының қаланың бірнеше ауданында ғана жоғары шоғырлануы сауда алаңдарымен жеткіліксіз қамтылған аудандарда шағын аудандық СОО-ларды дамыту қажеттілігін көрсетеді.
2026 жылдың 1-тоқсанындағы Алматы қаласындағы негізгі СОО мен СОО-лардың сыныптар бойынша жалпы құрылыс алаңы, шаршы метр
Алматыдағы барлық СОО алаңдарының ең үлкен үлесін «киім және аяқ киім» санаты алады – бұл дәстүрлі түрде ең сұранысқа ие сегмент. Алматыда ойын-сауық және мейрамхана орындарын жалға алуға деген тұрақты қызығушылық та байқалады. Бұл СОО-ларда қызмет көрсету түрлерінің саны артып, олардың сервиске бағытталып келе жатқанын көрсетеді.
2026 жылдың 1-тоқсанындағы Алматы қаласындағы СОО және СОС алаңдарының жалға алушылар санаттары бойынша бөлінісі, шаршы метр
2026 жылы Алматыдағы сапалы сауда алаңдарының (GLA) жалпы көлемі 881 мың м² құрайды. Орташа өлшенген жалдау мөлшерлемесі 13 353 теңге/м²/ай деңгейінде, бұл 100% толтырылу жағдайында жылына 141 млрд теңге көлеміндегі ең жоғары әлеуетті жалпы жалдау кірісін қамтамасыз етеді.
Астанадағы СОО нарығының көлемі де өсімді көрсетіп отыр: 2017 жылғы 255 мың м² GLA-дан 2026 жылы 358 мың м² GLA-ға дейін өскен, бұл шамамен 40%-ға тең. Астанадағы толтырылу деңгейі тұрақты түрде жоғары болғанымен, Алматыға қарағанда біршама төмен.
2026 жылдың 1-тоқсанындағы Астана қаласындағы негізгі СОО және СО орталықтарының сыныптар бойынша жалпы құрылыс алаңы, шаршы метр
Алматыдағы сияқты, Астанада да Fashion санатындағы жалға алушылар ең үлкен үлесті алады. Сонымен қатар, Алматыдағыдай ойын-сауық және мейрамхана сегменттеріне деген қызығушылық артып келеді.
2026 жылдың 1-тоқсанындағы Астана қаласындағы СОО және СО алаңдарының жалға алушылар санаттары бойынша бөлінісі, шаршы метр
Астанадағы СОО нарығы Алматыға қарағанда жалпы алаң көлемінің салыстырмалы түрде аз болуына қарамастан, жалдау мөлшерлемесінің жоғары болуымен сипатталады. Бұл нарықты одан әрі девелопмент және кеңейту үшін перспективалы етеді.
2026 жылғы жағдай бойынша Астанадағы сапалы сауда алаңдарының жалға беруге жарамды жиынтық ауданы 358 мың м² құрайды. Орташа өлшенген жалдау мөлшерлемесі 14 390 теңге/м²/ай деңгейінде, ал 100% толтырылу жағдайында ең жоғары әлеуетті жалпы жалдау кірісі жылына 62 млрд теңгені құрайды.
Алматы мен Астана қалалары бойынша күтілетін СОО пайдалануға берілетін нысандардың басым бөлігі Астанада орналасқан. Олардың қатарына «Diamond» көпфункционалды кешеніндегі СОО, «Aspan Mall» СОО, «MEGA Garden» СОО және басқа да нысандар кіреді. Қазіргі уақытта жарияланған жобаларға сәйкес, Астанада нарық көлемінің әлеуетті өсімі шамамен 69%-ды, ал Алматыда шамамен 1%-ды құрайды.
Эмоциялық ритейл
Қазақстандағы СОО дамуының негізгі трендтерінің бірі – эмоционалдық ритейл. Бұл дәстүрлі сауда моделінен келуші тек тауарды ғана емес, эмоцияны, жаңа тәжірибе мен әсерді іздейтін кеңістіктерді құруға көшу дегенді білдіреді. СОО енді тек сауда жасайтын орын болудан қалып, өмір салтының бір бөлігіне айналуда: мұнда коворкингтер, демалыс аймақтары, шеберлік сабақтары, pop-up аймақтар мен мәдени іс-шаралар пайда болуда.
Бұл өзгеріс көбіне ұрпақтардың ауысуымен байланысты. Жас аудитория жай ғана шопингті емес, мазмұнды әрі қызықты бос уақытты ұсынатын нысандарды таңдайды. Сонымен қатар, СОО-лар да «ақылды» бола түсуде – жасанды интеллект негізіндегі интеллектуалды басқару жүйелері инфрақұрылымды оңтайландыруға, адамдар ағынын басқаруға және қауіпсіздікті қамтамасыз етуге мүмкіндік береді.
Осының барлығы табысты СОО-ның негізгі қағидатын өзгертуде: бәсекелестік артықшылық барған сайын нысанның көлемі мен орналасуына емес, ортаның сапасы мен келушілерді тарту деңгейіне байланысты анықталады.
Цифрландыру
Цифрландыру Қазақстандағы СОО нарығын бірден екі деңгейде – клиенттік және операциялық деңгейде өзгертуде. Келушілермен өзара әрекеттесу деңгейінде негізгі құралдардың бірі омниканалдылыққа айналуда: онлайн және офлайн арналарды біріктіру сатып алушыға дүкеннен сатып алу мен онлайн-тапсырыс беру арасында кедергісіз ауысуға, бонустарды басқаруға және қызметтерді бірыңғай мобильді қосымша арқылы брондауға мүмкіндік береді.
Нысанды басқару деңгейінде «ақылды» датчиктер мен сенсорлар жасанды интеллект және үлкен деректер технологияларымен бірге энергия тұтынуды оңтайландыруға, келушілер ағынын басқаруға және қауіпсіздік деңгейін арттыруға мүмкіндік береді. Бұл – онлайн-платформалар бұрыннан пайдаланып келе жатқан аналитикалық құралдар, алайда бүгінде олар СОО-лардың физикалық кеңістігіне де еніп, операциялық шешімдердің сапасы мен аудиторияны түсіну деңгейін жаңа сатыға көтеруде.
Тұрақты даму
ESG күн тәртібі Қазақстандағы СОО-лардың операциялық қызметінің бір бөлігіне біртіндеп айналуда. СОО энергия тиімді жүйелерді, «жасыл» құрылыс стандарттарын және экологиялық таза материалдарды белсенді түрде енгізе бастады. Бұл ұзақ мерзімді перспективада операциялық шығындарды төмендетіп қана қоймай, нысандардың жалға алушылар мен келушілер үшін тартымдылығын арттырады.
Әлемдік тәжірибеде жаңартылатын энергия көздеріне және күн панельдеріне көшу барған сайын кеңінен таралуда. Бұл ғимараттардың көміртек ізін айтарлықтай азайтуға мүмкіндік береді. Сонымен қатар, экологиялық жауапкершілік жалға алушыларға да бағытталуда – басқарушы компаниялар жалдау шарттарына ESG критерийлерін енгізіп, экологиялық таза материалдар мен энергия үнемдейтін шешімдерді пайдалануды ынталандыра бастады.
Жалпы алғанда, тұрақты даму имидждік құрал болудан қалып, ұзақ мерзімді перспективада СОО-лардың бәсекеге қабілеттілігін айқындайтын маңызды факторлардың біріне айналуда.
Осылайша, Қазақстандағы СОО нарығы тұрақты сандық өсімді көрсетіп отыр. Алайда тұтынушылардың мінез-құлқындағы және жалға алушылар құрамындағы құрылымдық өзгерістер нысандар арасындағы бәсекенің сапалық деңгейге ауысып жатқанын көрсетеді. Мұндай жағдайда эмоционалдық ритейл, цифрландыру және тұрақты даму жай ғана тренд емес, ұзақ мерзімді бәсекеге қабілеттіліктің негізгі шарттарына айналуда.