Астанадағы қойма жылжымайтын мүлік нарығында тапшылық байқалады: 2025 жылдың қорытындысы бойынша елорданың үлесіне Қазақстанның көтерме тауар айналымының 16,4%-ы тиесілі — бұл Алматыдан кейінгі екінші көрсеткіш. Алайда осы ағынды қамтамасыз етуге арналған сапалы қойма инфрақұрылымы жеткіліксіз.
Қазіргі уақытта агломерацияда сапалы қойма қорының (А және В класты объектілер) шамамен 18,2%-ы орналасқан, бұл Алматыға қарағанда шамамен үш есе аз. Нарық қатысушылары мамандандырылған форматтар бойынша жалпы тапшылықты шамамен 400 мың м² деңгейінде бағалайды. Әсіресе қалалық қоймалар, мультитемпературалық объектілер және light industrial форматтары жетіспейді.

Макроэкономика сұранысты қалыптастырады

2025 жылы Қазақстанның ЖІӨ-сі 6,5%-ға өсті, ал «көлік және қоймалау» секторы 20,4%-ға артты. Халықтың нақты табыстары 10,6%-ға, тұтыну көлемі 11,7%-ға ұлғайды. Тұтыну құрылымы техника, жиһаз, киім сияқты тауарларға қарай ығысып келеді — бұл санаттар қойма инфрақұрылымын талап етеді.
Ел халқы 20,5 млн адамға жетті, оның 64%-ы қалаларда тұрады. Жыл сайынғы өсім шамамен +200 мың адамды құрайды. Астана республиканың қалалары арасында халық санының ең жоғары өсу қарқынын көрсетіп отыр: 2026 жылдың басында қала халқы 1,5 млн адамнан асты. Бұл ішкі нарықтың өсуіне байланысты қоймаларға сұраныстың қалыптасуына ықпал етеді.

Сұранысқа әсер ететін факторлар

Қоймаларға сұранысты қалыптастыратын тағы бір маңызды топ — ресейлік компаниялар. 2022 жылдан кейін Қазақстан Ресей мен сыртқы нарықтар арасындағы тауар ағындарының негізгі дәлізіне айналды. Ал Астана ресейлік бизнес заңды тұлғаларын тіркейтін, тауарларын сақтайтын және жүктерін өңдейтін қала ретінде қарастырылады, — дейді IBC Global басқарушы серіктесі Станислав Ахмедзянов.

Ресейдің Қазақстандағы сауда өкілі Антон Логиновтың айтуынша:

«Қазақстан Ресейдің ТОП-5 сауда серіктесінің қатарына кіреді. Өткен жылдың қорытындысы бойынша тауар айналымы 27,3 млрд долларға жетті, ал Ресей экспорты рекордтық 19,2 млрд долларды құрады. Екі ел президенттері жақын перспективада өзара сауда көлемін 30 млрд долларға дейін арттыру міндетін қойды. Бұл, сонымен қатар, қойма және логистикалық инфрақұрылымды одан әрі дамыту қажеттілігін туындатады.
Қазіргі уақытта ресейлік компаниялардың қатысуымен жалпы сомасы 400 млн доллардан асатын салалық инвестициялық жобалар жүзеге асырылуда және іске асырылу сатысында. Екі ел экономикасының интеграциясын және Қазақстанның негізгі логистикалық хаб ретіндегі рөлін ескере отырып, саланың одан әрі оң өсімі күтіледі».

Айқын айырмашылықпен екінші орында

Халыққа шаққандағы қоймалармен қамтамасыз етілу деңгейі 0,107 м² ғана. Салыстыру үшін: Ресейде — 0,39 м², Германияда — 4,4 м², АҚШ-та — 4,8 м². Яғни айырмашылық 4–40 есе. Бұл артта қалу емес, нарықтың өсу мүмкіндігін көрсетеді.
Қойма алаңдарының географиясы да теңгерімсіз:

• шамамен 60% — Алматы агломерациясында
• ~18% — Астанада
• ~22% — өңірлерде орналасқан.

• құрғақ қоймалар A+B — 365 мың м², тапшылық — 350 мың м²
• мультитемпературалық қоймалар — бар болғаны 35 мың м² (екі кешен).

Жаңа жобалар

Сонымен қатар мұндай форматтағы объектілердің тапшылығы шамамен 80 мың м² деңгейінде. Ал light industrial сегментінде сапалы ұсыныс әзірге жоқ, бірақ тұрақты сұраныс қалыптасып келеді.

Бос алаңдар деңгейі

IBC Global сарапшыларының бағалауынша, Астанада бұл көрсеткіш одан да төмен — 3%.

Құрылыс құны және жалдау ставкалары

2021 жылы бұл көрсеткіш $460/м² болған, яғни төрт жыл ішінде шығын 45%-ға өсті.
Мультитемпературалық қоймалар әлдеқайда қымбат — $919–$1 099/м².

ИНГЕНИУМ компаниясының коммерциялық директоры Дмитрий Батенкин:

«Салқындатқыш қоймаларды жобалау кезінде үнемдеу шығындарды азайтпайды, керісінше тәуекелдерді арттырады. Хладагентті дұрыс таңдамау жүйенің істен шығуына әкелуі мүмкін, ауа салқындатқыш ламельдерінің қадамы дұрыс таңдалмаса, жабдық мұздап, энергия шығыны артады. Ал еденді дұрыс оқшауламау ғимараттың аяздық көтерілуден бұзылуына әкелуі мүмкін. Сондықтан сенімді мердігерді таңдау өте маңызды».

Құрылыс шығындарының 27,3%-ы инженерлік желілер мен энергиямен қамтуға тиесілі. Дұрыс жобалау және сатып алу стратегиясы бұл жерде 10–15% үнемдеуге мүмкіндік береді.

IBC Global Орталық Азия бойынша директоры Роман Пак:

«Астана мамандандырылған қойма форматтарының тапшылығына тіреліп отыр. Сұраныс тек классикалық big-box қоймаларына ғана емес. Жалға алушылар нақты техникалық талаптармен келеді: тарату қоймасы, өндіріс үшін light industrial, соңғы миляға арналған қалалық қоймалар. Нарықтың теңгерімді дамуы үшін кемінде +0,5 млн м² жаңа сапалы ұсыныс қажет. Әрбір күту жылы — девелопер үшін табыстың төмендеуі және жалға алушы үшін ставкалардың өсуі».