21 мамыр күні Бішкекте, Hyatt Regency Bishkek қонақүйінде Қырғызстанның қоймалық жылжымайтын мүлік және логистика нарығының негізгі ойыншыларын жинаған IBC Global бизнес-таңғы асы өтті. Іс-шара аншлагпен өтті — тақырыпқа деген қызығушылық соншалық жоғары болды, залда бос орын қалмады. Қатысушылар басты мәселені талқылады: неге республикада сапалы қоймалық инфрақұрылымға сұраныс артып жатқанымен, оның тапшылығы апатты деңгейде — және бұл жағдайды қалай өзгертуге болады.

Бішкек Орталық Азия логистикасында ерекше орын алады — бұл сауда маршруттары өтетін негізгі аймақ. Алайда қоймалар, яғни 110 мың шаршы метр аумақ, толықтай жалға берілген: IBC Global деректеріне сәйкес, А класындағы сегментте бос орын деңгейі нөлдік көрсеткіште сақталып отыр.

Қырғызстандағы сапалы қоймалық инфрақұрылымның (А және В класындағы нысандар) жалпы көлемі шамамен 110 мың шаршы метрді құрайды. Нысандардың басым бөлігі Бішкекте орналасқан (шамамен 90%), ал А класына небәрі 36 мың шаршы метр тиесілі — іс жүзінде бұл 1–2 нысан ғана.

«Нарық үшін мұндай көлем өте аз және оны ірі жалға алушылардың мінез-құлқындағы кез келген өзгеріске осал етеді: тіпті бір ғана якорь-резиденттің ауысуы бос орындар бойынша жағдайды түбегейлі өзгертуі мүмкін. Бірақ ең бастысы — жергілікті немесе халықаралық компаниялардың логистикалық операцияларын жүзеге асыруы үшін бос алаңдар мүлде жоқ», — дейді Роман Пак.

Көрші елдерде жағдай сәл ғана жақсырақ: Өзбекстанда А класындағы бос орын деңгейі — 1,5%, Қазақстанда — 4,9%; ал Қырғызстанда бұл көрсеткіш мүлде тіркелмейді. Нәтижесінде Орталық Азиядағы ең жоғары жалдау ставкалары қалыптасқан — А класындағы қоймалар үшін айына шаршы метріне $14 (OPEX пен ҚҚС-сыз), бұл Алматыдағы ($10,6) және Ташкенттегі ($12,1 шамасында) бағалардан жоғары.

Қазіргі таңда 7,4 млн халқы бар Қырғызстанда сапалы қоймалармен қамтылу деңгейі бір тұрғынға небәрі 0,015 шаршы метрден келеді — бұл Орталық Азиядағы салыстырмалы нарықтар арасындағы ең төмен көрсеткіштердің бірі.

2028 жылдың соңына дейін тағы шамамен 174 мың шаршы метр қоймалық алаң салу және пайдалануға беру жоспарланып отыр — негізінен ірі жобалар есебінен. Ең көрнекті мысалдардың бірі — Alkanov Group девелопері жүзеге асырып жатқан Global Hub жобасы: Бішкектен 3 км жерде орналасқан, ауданы 137 мың шаршы метр болатын А класындағы көпфункционалды кедендік-логистикалық орталық. Оның құрылысы 2024 жылдың желтоқсанында басталды.

Жоба стандартты қойма форматынан әлдеқайда кең: құрғақ қоймалар мен light industrial нысандарынан бөлек, кешен құрамында -24°C дейінгі температуралық режимі бар мультитемпературалық аймақтар, көкөніс сақтау қоймасы, Қырғызстандағы алғашқы GDP сертификаты бар А класындағы фармацевтикалық қойма, бондтық қоймалар мен кеден терминалы қарастырылған. Бірінші кезең — 57 мың шаршы метр — 2026 жылы, ал екінші кезең (75 мың шаршы метр) 2027 жылы пайдалануға беріледі деп жоспарланған.

Бұдан бөлек, Аламүдүн ауданының Ленинское ауылында «Манас» сауда-логистикалық қаласы атты тағы бір ірі форматтағы жоба салынбақ.

E-commerce секторының өсуі, сауда желілері, өндірістік компаниялар мен логистикалық операторлар тарапынан ішкі сұраныстың артуы, сондай-ақ FMCG операторларының белсенді кеңеюі дамыған инфрақұрылымы бар заманауи қойма форматтарына тұрақты сұраныс қалыптастырып отыр. Барлық сегменттерге дәл А класындағы нысандар қажет — ал мұндай қоймалар бүгінде нарықта жоқтың қасы және жоспарланған жобалар іске қосылғанның өзінде тапшылық сақталуы мүмкін.

«Қырғызстанда маркетплейс арқылы кем дегенде бір рет тауарға тапсырыс берген кез келген адамнан сұраңызшы: жеткізуді қанша күттіңіз? Екі күн бе? Төрт күн бе? Ал кейбіреулер екі апта күтеді. Бұл “соңғы миля” логистикасының мәселесі емес — бұл бізде e-commerce-тың толыққанды түрде іс жүзінде жоқ екенінің белгісі. Бөлу орталықтары жоқ, фулфилмент жоқ, инфрақұрылым жоқ. Бүкіл онлайн-ритейл сөзбе-сөз “қоймадан” жұмыс істейді. Сапалы қоймалар пайда болмайынша, республикада электронды сауданың нақты дамуы туралы айту мүмкін емес», — деп түсіндіреді Чынгыз Арканов.

Сапалы қоймаларға сұраныс Қырғызстанның агроөнеркәсіптік кешені тарапынан да артып келеді. Қазіргі таңда бұл сегмент іс жүзінде егістік пен сату нарығы арасындағы тоңазытқыш инфрақұрылымынсыз жұмыс істейді: өнімдер қолмен тиеліп, ашық фураларда тасымалданады, соның салдарынан жеткізу тізбегінің әр кезеңінде сапасын жоғалтады. Тіпті экспортқа бағытталған шаруашылықтардың өзі осындай жағдайда жұмыс істеуге мәжбүр.

«Қазір біз өте қарапайым форматта жұмыс істейміз: өнім егістіктен шелектермен ағаш жәшіктерге салынады, кейін фураларға тиеледі — егістіктен сатып алушыға дейінгі жолда ешқандай тоңазытқыш жоқ. Жолда фураны ашып, ішін желдетіп, көмірқышқыл газын шығарады. Сонымен қатар біз Калифорниядағы әріптестеріміздің тәжірибесін белсенді түрде зерттеп жатырмыз — ол жақта бір фермер 250 гектар құлпынай алқабында жұмыс істеп, гектарынан 70 тонна өнім алады, ал бізде әзірге бұл көрсеткіш 10–15 тонна ғана. Бұл — біздің үлгі тұтар моделіміз. Қырғызстанның ауыл шаруашылығында зор әлеуеті бар, бірақ агрологиялық жүйеге кешенді көзқарас болмағандықтан, ол толық ашылмай отыр. Дегенмен біз бұл жағдайды жақсы жаққа өзгертуді жоспарлап отырмыз», — деп қорытындылады Тилек Токтогазиев.