Каракоз

Кыркынбаева

Оценщик с 20‑летним опытом работы на рынке, из которых около 15 лет она провела в международных консалтинговых и аудиторских компаниях. В настоящее время — партнёр по оценке в компании Moore Kazakhstan, где руководит проектами по оценке бизнеса, коммерческой недвижимости, переоценке основных средств. Moore Kazakhstan является частью глобальной сети Moore Global Network Limited, одной из крупнейших сетей международных аудиторских и консалтинговых фирм со штаб-квартирой в Лондоне.

С 2015 года Каракоз является членом Королевского института дипломированных оценщиков (MRICS, Великобритания) — престижного профессионального сообщества, которое устанавливает высокие стандарты оценки по всему миру. Она также обладает международной квалификацией Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA, Канада).

За годы работы участвовала в десятках проектов для крупнейших корпоративных клиентов и иностранных компаний, помогая им видеть реальную стоимость активов и принимать взвешенные решения.

Оценка коммерческой недвижимости: как принимать взвешенные решения

Коммерческая недвижимость остаётся одним из ключевых инструментов бизнеса и инвестиций. Офисы, торговые центры, склады, гостиницы — эти объекты создают доход и формируют капитал, но в то же время несут риски, которые не всегда очевидны. Чтобы принимать обоснованные решения о покупке, продаже, залоге или аренде таких активов, необходима профессиональная оценка, выполненная по международным стандартам.

Я являюсь членом Королевского института дипломированных оценщиков (MRICS) с 2015 года и за эти годы провела множество оценок коммерческих объектов в разных сегментах. В этой статье я хочу поделиться тем, что действительно важно для участников рынка: как формируется стоимость, какие подходы и стандарты применяются, какие тенденции определяют рынок сегодня и почему профессиональные методики дают уверенность инвесторам и собственникам.

Чаще всего оценка требуется при продаже объекта или переговорах с потенциальным покупателем. Зачастую её заказывают банки при залоге для финансирования или для пересмотра условий кредитования. Собственники инициируют оценку, чтобы понимать, насколько их актив соответствует рынку, а иногда и для внутренних управленческих решений. В международной практике всё чаще компании заказывают оценку не только в связи со сделкой, но и как часть корпоративной отчётности или в рамках проверки устойчивости арендного дохода.

Оценка коммерческой недвижимости также важна для подготовки финансовой отчётности по международным стандартам (МСФО). В этом случае объект учитывается по справедливой стоимости, которая подлежит ежегодной переоценке или тестированию на обесценение в зависимости от выбранной модели учёта. Такой подход помогает собственникам отражать в балансе актуальную рыночную стоимость своих активов, что важно как для инвесторов и акционеров, так и для соблюдения требований аудиторов. В оценке для МСФО большое значение имеет не только определение рыночной стоимости, но и документирование всех допущений, методов и данных в соответствии с международными стандартами — именно это обеспечивает доверие к отчётности компании.

Стоимость коммерческой недвижимости складывается из множества факторов. Конечно, расположение и площадь остаются важными, но не определяющими. Влияют и условия аренды: длительность договоров, наличие якорных арендаторов, индексация ставок и риск вакантности. Всё большее значение имеют техническое состояние, уровень энергоэффективности, соответствие ESG-стандартам и прозрачность документации. Даже два похожих на первый взгляд здания в одном районе могут существенно отличаться по цене из‑за разного качества арендных потоков или юридических рисков.

Оценка опирается на три подхода, которые помогают увидеть актив с разных сторон. Сравнительный подход основан на анализе сделок с аналогичными объектами на том же рынке. Он хорошо работает, когда рынок достаточно активен и есть сопоставимые данные. Доходный подход рассматривает объект как источник дохода: прогнозируются арендные поступления, расходы на содержание, возможная вакантность, и эти потоки приводятся к текущей стоимости. Именно этот подход наиболее востребован в оценке арендного бизнеса. Затратный подход определяет стоимость как затраты на строительство аналогичного объекта с учётом износа. Он применяется, когда объект уникален или рынок недостаточно развит — например, для производственных площадок или инфраструктурных объектов. На практике часто используют комбинацию подходов, чтобы получить более сбалансированную и объективную оценку.

Сегодня рынок коммерческой недвижимости переживает трансформацию. По данным ежегодного обзора RICS за 2024 год, инвестиционный спрос постепенно восстанавливается, особенно в сегментах складской недвижимости, дата-центров и объектов для биотехнологий и медицины. Офисные и розничные объекты остаются под давлением из‑за изменения форматов работы и потребительского поведения. В то же время устойчивость зданий и соответствие ESG-стандартам становятся важным фактором их привлекательности для инвесторов. RICS зафиксировал рекордный рост вовлечённости участников рынка и рост доверия к оценке благодаря прозрачности и стандартам, что подтверждает, насколько важно подходить к оценке системно.

Особое значение в оценке коммерческих объектов имеет соблюдение стандартов RICS Red Book — свода правил, которые обеспечивают доверие и прозрачность. Они требуют, чтобы оценщик был независимым, раскрывал возможные конфликты интересов и предоставлял отчёт с чётко обозначенной целью и датой оценки. В отчёте должны быть изложены допущения, расчёты и методы так, чтобы они были понятны и воспроизводимы. В оценке зданий, сдаваемых в аренду, необходимо учитывать не только текущие арендные ставки, но и устойчивость арендного потока: надёжность арендаторов, условия индексации, риск вакантности. Особое внимание уделяется полному описанию объекта — от местоположения и технического состояния до инфраструктуры и правового статуса. Эти принципы делают процесс оценки понятным и надёжным, что особенно важно, когда объект становится предметом переговоров или залога.

В 2024 году Международные стандарты оценки (IVS) также претерпели обновления. Новая редакция, которая вступает в силу с января 2025 года, усиливает внимание к качеству данных и использованию ESG‑информации. Появились отдельные главы, посвящённые качеству данных и входной информации, а также требованиям к моделям оценки. Теперь оценщики должны чётко документировать, какие данные использовались, как они проверялись, и каким образом были выбраны ключевые параметры. Впервые IVS прямо упоминают роль автоматизированных моделей и искусственного интеллекта, подчёркивая, что профессиональное суждение и документированность остаются обязательными. Усилено требование учитывать ESG‑факторы, поскольку устойчивость здания уже напрямую влияет на его рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность. Эти обновления отражают современные тенденции и помогают клиентам понимать, какие именно риски и возможности скрываются за цифрами отчёта.

Чтобы процесс оценки прошёл эффективно, собственникам стоит заранее подготовить документы по объекту, собрать информацию о текущих арендаторах, вакантности и техническом состоянии. Если планируется продажа, желательно привести здание в порядок и обсудить с оценщиком ключевые предположения. Это не только ускорит работу, но и поможет представить объект в лучшем свете.

Оценка коммерческой недвижимости — это не формальность, а инструмент управления. Она помогает увидеть сильные и слабые стороны актива, повысить его привлекательность и обосновать цену перед инвесторами или банком. В условиях быстро меняющихся рынков и возрастающих требований к прозрачности и устойчивости, роль профессиональных оценщиков, работающих по международным стандартам, становится ещё более важной. Если вы хотите уверенно ориентироваться в стоимости своих активов, выбирайте специалистов, которые обеспечат прозрачность и обоснованность каждого шага.