Темирлан
Муханов

Старший аналитик департамента оценки и консалтинга Colliers.
Степень бакалавра в области финансов Almaty Management University (AlmaU).
До прихода в компанию в течение 2 лет работал финансовым консультантом в различных проектах, включая предприятия, коммерческий бизнес и строительство. Имеет 1,5 года опыта работы, в международной консалтинговой компании из списка BIG 4.

---

Рынок гостиничной недвижимости

В Казахстане является одной из динамично развивающихся отраслей коммерческой недвижимости. Уникальное географическое положение страны на пересечении Европы и Азии, рост внутреннего и въездного туризма, а также развитие бизнес-активности создают устойчивый спрос на гостиничные услуги. Однако рынок остается неоднородным и сталкивается с рядом вызовов.

Структура посетителей по въездному и внутреннему туризму  в разрезе стран.
Основные страны, из которых Алматы принимает наибольшее количество международных туристов, — это Россия, Индия и Китай. В совокупности туристы из этих трех стран составляют 54% от общего числа международных туристов, посещающих Алматы. Четвертое место в списке за 2023 год занимает Турция, однако доля посетителей из Турции (6%) значительно меньше доли каждой из стран, входящих в тройку лидеров. Также стоит отметить, что две страны, из которых Алматы принимает наибольшее количество международных туристов, имеют общую границу с Казахстаном.
Важно подчеркнуть, что Республика Казахстан, стремясь создать благоприятный инвестиционный климат, укрепить деловые контакты и дальше реализовывать туристический потенциал страны, ввел безвизовый режим для граждан Исламской Республики Иран, Китайской Народной Республики и Республики Индия.

Данное смягчение визовых требований помогло стимулировать туристов из этих стран исследовать разнообразные достопримечательности г. Алматы, способствуя росту туризма в стране. В перспективе это также может способствовать дальнейшему развитию деловых контактов и культурных обменов, улучшая общий туристический опыт и потенциально привлекая больше посетителей в долгосрочной перспективе.
Согласно данным Министерства туризма и спорта, благодаря введению 14-дневного безвизового режима для граждан Китая в июле 2022 года и взаимного безвизового режима с ноября 2023 года, количество посетителей из этой страны увеличилось в 12 раз — с 18 тысяч до 217 тысяч человек.

 Также, после введения 14-дневного безвизового режима зафиксирован трехкратный рост числа посетителей из Индии: с 28 тысяч человек в 2022 году до 78 тысяч человек в 2023 году.
Развитие безвизового режима и ориентированность на ключевые рынки с высоким туристическим потенциалом не только стимулируют увеличение числа международных гостей, но и создают основу для диверсификации гостиничного рынка. Рост туристического потока, особенно из стран-соседей и других крупных экономик, способствует расширению сегментов рынка: от бюджетных гостиниц для массового туризма до высококлассных отелей, ориентированных на состоятельных гостей. Кроме того, улучшение транспортной доступности и инфраструктуры, связанное с ростом въездного туризма, поддерживает спрос на новые проекты в сфере гостиничной недвижимости, открывая дополнительные возможности для инвесторов и девелоперов. Увеличение числа туристов из ключевых стран также усиливает конкуренцию на рынке, стимулируя улучшение качества услуг и развитие новых форматов размещения, таких как апарт-отели и экологически устойчивые гостиницы.

Количество обслуженных посетителей в местах размещения, человек

С 2019 по 2023 год количество обслуженных посетителей в местах размещения в Республике Казахстан значительно выросло с 6,2 млн. до 8,1 млн. человек, что свидетельствует о восстановлении и росте туристического потока после снижения в 2020 году, связанного с пандемией COVID-19. Наибольший прирост наблюдается в Алматы, где количество посетителей выросло более чем на 700 000 человек, что подчеркивает его важную роль как туристического центра Казахстана. Значительный вклад регионов, таких как Алматы, Алматинская область и Акмолинская область, свидетельствует о потенциале для более равномерного распределения туристических потоков при дальнейшем развитии инфраструктуры и продвижении локальных туристических направлений. Таким образом, текущая динамика формирует устойчивую основу для привлечения инвестиций в гостиничную недвижимость, стимулирует развитие региональных туристических кластеров и укрепляет позиции Казахстана как перспективного туристического направления.

Динамика посещаемости по городам Казахстана за 2019-2023 гг.

ТОП-10 регионов РК:

Рынок отельной недвижимости Алматы включает широкий спектр объектов: от международных брендов люксового сегмента, таких как The Ritz-Carlton и InterContinental, до небольших бутиковых отелей и гостиниц эконом-класса. Сектор характеризуется высоким уровнем конкуренции, особенно в верхнем и средне-верхнем сегментах.

Ключевые особенности текущего состояния рынка:
1. Высокий спрос на отели бизнес-класса. Алматы и Астана являются основными деловыми центрами страны, что стимулирует развитие гостиниц, ориентированных на деловых посетителей, однако на рынке также преобладают и другие категории посетителей. Посетители гостиниц делятся на несколько ключевых категорий, каждая из которых имеет свои особенности и потребности. Корпоративные клиенты (Corporate) - это деловые путешественники, которые ценят удобное расположение гостиниц рядом с деловыми центрами и транспортными узлами, а также наличие высокоскоростного Wi-Fi и бизнес-услуг, такие как конференц-залы и ранний заезд/поздний выезд. Клиенты сегмента MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) посещают гостиницы для участия в организованных мероприятиях, поэтому важна развитая инфраструктура: просторные залы, техническое оборудование и услуги кейтеринга. Категория Leisure включает туристов, путешествующих с целью отдыха. Они выбирают отели, расположенные в туристических привлекательных местах, таких как: пляжи, горы или культурные центры, и ценят удобства для отдыха, например, бассейны, спа и экскурсионные программы. Независимые путешественники (FIT) планируют свои поездки самостоятельно, ориентируясь на уникальные впечатления и гибкость в выборе маршрута и размещения. Они могут выбирать как бюджетные, так и премиальные гостиницы в зависимости от личных предпочтений. Таким образом, каждая из этих групп формирует специфический спрос, который гостиницы используют для создания индивидуальных предложений и оптимизации своих услуг.

2. Рост внутреннего туризма. Казахстанцы все чаще выбирают Алматы для отдыха благодаря горнолыжным курортам и природным достопримечательностям.
3. Сезонность спроса. Пик туристической активности приходится на зимний и летний периоды, что влияет на загрузку отелей. Как отметил старший аналитик Colliers Kazakhstan Муханов Темирлан, средняя заполняемость отелей сегментов upper upscale и luxury на рынке Алматы составляет в диапазоне 70-80%. Это говорит о наличии высокого спроса на отели в данных сегментах.  

Тенденции рынка
Усиление роли международных брендов Текущее предложение гостиничных номеров международных брендов в Алматы составляет 2786 номеров и представлено мировыми сетями такими как: Accor, IHG Hotels&Resorts, Marriot International, Hilton Worldwide и др. Согласно экспертному мнению, на данный момент на стадии планирования находятся отели с общим номерным фондом более 3000, что говорит о значительном росте рынка гостиничной недвижимости.

1. Поддержка со стороны государства Государственные программы, направленные на развитие туризма, стимулируют строительство новых объектов и улучшение инфраструктуры. Это включает упрощение визового режима, развитие транспортной сети и продвижение страны на международной арене.

2. Расширение инфраструктуры горнолыжных курортов Популярность курортов, таких как Шымбулак, открывает дополнительные возможности для строительства курортных гостиниц и апарт-отелей. 

3. Спрос на сервисные апартаменты С ростом числа длительных командировок и переездов возникает потребность в гибридных форматах размещения, таких как сервисные апартаменты, которые предоставляют комфорт гостиницы и атмосферу дома.

4. Цифровизация гостиничных услуг Использование современных технологий, таких как, мобильные приложения для бронирования, бесконтактное заселение и интеллектуальные системы управления номерами, становится неотъемлемой частью стратегии развития отелей.

Вывод
Рынок гостиничной недвижимости Казахстана демонстрирует устойчивый рост, отражая активное развитие туризма и повышение интереса как со стороны внутренних, так и международных путешественников. Уникальное географическое положение страны, расширение безвизового режима и инвестиции в инфраструктуру способствуют увеличению туристического потока и формированию устойчивого спроса на гостиничные услуги.
Разнообразие типов посетителей, от деловых путешественников до независимых туристов, стимулирует гостиницы адаптировать свои услуги и предлагать индивидуализированные решения. В то же время усиление роли международных брендов, поддержка со стороны государства и внедрение цифровых технологий способствуют модернизации и профессионализации гостиничного рынка.

В перспективе рынок будет ориентироваться на дальнейшее развитие инфраструктуры, диверсификацию предложений, включая сервисные апартаменты, а также усиление туристической привлекательности через новые проекты и инициативы. Казахстан укрепляет свои позиции как перспективное направление для туризма и инвестиций, открывая новые возможности для игроков гостиничной отрасли.