Дмитрий
Козлов

Усть-Каменогорск — крупнейший город на востоке Казахстана и административный центр Восточно-Казахстанской области. Он расположен в живописных предгорьях Рудного Алтая, в месте слияния рек Ульба и Иртыш.
В состав области входят 9 районов и 2 города областного подчинения:

• • Усть-Каменогорск — 377 373 человек
• • Риддер (бывший Лениногорск) — 50 911 человек
• • Прочие районы — 295 826 ч.

Общая численность населения ВКО составляет 724 110 человек.
Современный Усть-Каменогорск — это не только центр цветной металлургии Казахстана, где расположены такие флагманские предприятия, как:

• • ТОО «Казцинк»
• • Актогайский ГОК
• • ТОО «Востокцветмет»
• • Белоусовская и Николаевская обогатительные фабрики
• • Жезкентский ГОК
• • ТОО «Казахцемент»
• • АО «Усть-Каменогорский титаномагниевый комбинат»
• • АО «Ульбинский металлургический завод»

Среди ключевых достопримечательностей региона:

• • Национальный природный парк «Катон-Карагай»
• • Оздоровительный комплекс
• «Рахмановские ключи»
• • Горнолыжный кластер Алтая
• • Бухтарминское водохранилище

За последние два года в сферу туризма было инвестировано около 20 млрд тенге, что уже дало ощутимый результат. Так, по итогам первого полугодия 2024 года регион принял более 154 тысяч туристов, что на 20,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Развитие проекта: от Экибастуза до Усть-Каменогорска
Наша компания уже реализовала успешный проект — ТРЦ "Maxi Mall" в городе Экибастуз, с общей площадью 28 000 м². Торговый центр был полностью реконструирован с увеличением арендуемой площади (GLA), и его концепция доказала свою эффективность.
Мы убеждены, что будущее торговых центров — за масштабными, инновационными проектами, сочетающими в себе:

• • Архитектурную выразительность,
• • Функциональность,
• • Комфортную атмосферу для покупок, отдыха и развлечений.

На основе анализа ключевых показателей региона:

• • обеспеченность торговыми площадями - 255 м² на 1000 человек (ниже среднего по стране),
• • средний уровень заработной платы - 360 098 тенге (5-е место по РК),
• • высокий демографический и экономический потенциал,
• • в 2021 году было принято стратегическое решение о строительстве регионального ТРЦ площадью 100 000 м² в Усть-Каменогорске.

 Архитектура и проектирование
Как театр начинается с вешалки, так и качественный девелоперский проект начинается с архитектурной концепции. Для разработки визуального и функционального решения мы привлекли наших партнёров — московское архитектурное бюро BLANK ARCHITECTS, имеющее более 20 лет опыта и участвовавшее в создании таких объектов, как:

• • ТРЦ «Авиапарк»,
• • «Афимолл Сити»,
• • «Мега Химки»,
• • Район «Москва-Сити».

Этапы реализации проекта
Проект прошёл через все стадии комплексной подготовки и строительства. Мы придерживались системного подхода и контролировали каждый этап:

• • Разработка рабочего проекта: февраль – декабрь 2021 г.
• • Прохождение государственной экспертизы: март – май 2021 г.
• • Фундаментные работы: старт 29 апреля 2021 г.
• • Монтаж металлоконструкций: февраль 2022 г.
• • Основные строительные работы: 2023–2024 гг.
• • Внутренние отделочные работы: с января 2025 г.
• • Открытие ТРЦ: 3-й квартал 2025 года.

Характеристики первой очереди ТРЦ

• • Общая площадь (GBA): 50 000 м²
• • Арендуемая площадь (GLA): 33 200 м²
• • Количество арендаторов: более 160
• • Парковочные места: 1 400
• • Инвестиции в проект: 15 млрд тенге (из них 9 млрд — собственные средства).

Вызовы и решения
На всех этапах строительства мы сталкивались с множеством вызовов:

• • Погодные условия: суровый климат Восточного Казахстана с 9-месячным холодным сезоном ограничивал возможность выполнения ряда технологических работ.
• • Кадровый и подрядный дефицит: в регионе не хватало строительно-подрядных организаций, способных реализовать проект на высоком уровне. Поэтому было принято решение привлечь опытные компании из Алматы и Астаны. Это повлияло на бюджет и сроки, но качество было для нас приоритетом.

Мы использовали только лучшие инженерные и отделочные решения, опираясь на мировой опыт. Наша команда изучала передовые практики и внедряла их на стадии проектирования: инженерные сети, системы отопления и охлаждения (чиллер–фанкойл), остекление, лифты и эскалаторы, напольные покрытия и многое другое.
Брокеридж: от стандартов до стратегических партнёров
Одним из ключевых этапов в запуске ТРЦ стал брокеридж - наполнение объекта арендаторами. Мы понимали: именно состав арендаторов определяет привлекательность ТРЦ, генерирует стабильный трафик и формирует его коммерческий успех.
На момент запуска в регионе уже работали многие известные ритейлеры:

• • LC Waikiki, FLO, Kari,
• • Детский мир, O’stin, DeFacto,
• • Koton, Marwin, Sportmaster,
• • парфюмерные сети Beautymania и MonAmie,
• • магазины электроники и проекты Melon Fashion Group.

Однако наша цель была амбициознее - привнести в регион новые бренды, которые ранее здесь не были представлены.
Стратегия: привлечение Inditex
Одним из главных вызовов стало сотрудничество с Inditex — мировым лидером fashion-ритейла. Учитывая осторожное отношение крупных международных игроков к региональным рынкам, задача была непростой. Компании важно было понимать:

• • каков будет трафик и покупательская способность,
• • насколько лояльны местные покупатели к бренду,
• • каковы затраты на строительство и окупаемость,
• • и можно ли обеспечить качественную логистику и персонал.

Тем не менее, после тщательного изучения проекта и трёх визитов представителей Inditex в Усть-Каменогорск, мы получили положительный отклик. Переговоры были сложными, особенно в части технических параметров и коммерческих условий.
Для соответствия стандартам Inditex мы провели масштабную корректировку инженерных решений — от вентиляции и электрики до систем безопасности. Эти изменения стали серьёзным шагом вперёд и усилили доверие со стороны рынка.

Итог: ТРЦ "Maxi Mall" в Усть-Каменогорске стал первым региональным проектом в Казахстане, где будет представлен бренд Bershka от Inditex. Также рассматривались к открытию магазины Pull&Bear, Stradivarius и OYSHO, но на финальном этапе последний был исключён.

Расширение пула арендаторов
Параллельно мы вели переговоры с другими арендаторами, включая партнёров по Экибастузскому проекту и новых участников рынка. Основные акценты встреч:

• • увеличение форматов магазинов,
• • открытые витрины и широкие входные группы,
• • новые концепции, приближающие магазины к покупателю.

Среди наших ключевых партнёров:

• • Nike, Adidas, Puma, Li-Ning,
• • LPP Group: Reserved, Cropp, Sinsay, Madame Coco, Gaissina,
• • Union Space: Colins, Jack & Jones, Mexx,
• • а также: Sulpak, Funky Town, A-Store, Котофей, Kapika и др.

На сегодня заполняемость проекта составляет 80%.F&B и развлечения: ТРЦ как центр городского досуга
Современные торгово-развлекательные центры перестали быть просто местами для шопинга. Это уже многофункциональные пространства, где люди проводят время, назначают встречи, отдыхают с семьёй и друзьями. И в этой новой реальности категория F&B (еда и напитки) стала одним из драйверов трафика. Если раньше F&B занимала всего 5–7% арендуемой площади GLA, то сегодня этот показатель достиг 15–20%. Это — не просто тенденция, а новая норма.

Мы выделили под фуд-корт:

• • Пространство на 1 200 посадочных мест
• • Возможность размещения 17 операторов общественного питания
• • Плюс: 4 ресторана общей площадью более 1 100 м².

Гастрономия: локальные идеи вместо типовых франшиз
Один из главных вызовов, с которым мы столкнулись при формировании F&B-зоны, - отсутствие в регионе сетевых ресторанных операторов. Многие из них не готовы открываться вне Алматы или Астаны из-за логистики, кадрового вопроса и высокой стоимости запуска.
Проведя серию переговоров, мы поняли: стандартный путь через франшизы — неэффективен. Их условия, окупаемость и стоимость запуска не соответствуют реалиям регионального рынка.
Поэтому мы сделали ставку на местных рестораторов. И не ошиблись. Предложенные концепции по дизайну, качеству интерьеров и продукту оказались на уровне, а порой — и выше. Местные команды подошли к задаче с душой, креативом и полной вовлечённостью.
Это позволило нам:

• • создать уникальную гастрономическую атмосферу,
• • поддержать локальный бизнес,
• • и обеспечить высокий уровень качества и сервиса.

Инновационный киноцентр: новый взгляд на развлечение
Мы понимали, что стандартный кинотеатр - это уже не то, что привлечёт посетителей всовременный ТРЦ. Поэтому мы решили разработать совершенно новую концепцию киноцентра, которая будет соответствовать духу времени и интересам различных групп зрителей. 
Для этого мы обратились в архитектурное бюро The Big Picture, которое предложило совершенно новый взгляд на кинотеатральный бизнес. Вместо стандартных 6-ти залов мы предложили 8 залов с разнообразной концепцией.
Особенности нового киноцентра:

1. Презентационный зал — идеальное место для stand-up артистов, встреч, семинаров и других мероприятий, которые привлекут не только кинозрителей, но и людей, интересующихся культурными событиями.
2. VIP-залы (2-3) — для тех, кто ищет уединение и комфорт. С закрытым лаундж-баром, эксклюзивными удобными креслами и премиальным обслуживанием.
3. Детские залы (4-5) — с мягкими мебельными посадочными местами для создания уютной атмосферы, а также party room, где можно проводить дни рождения и другие детские мероприятия.
4. Классические залы (6-8) — для традиционных киносеансов, но с меньшими размерами залов и улучшенной акустикой, что обеспечит высокую заполняемость и максимальный комфорт для зрителей.

Этот киноцентр не просто здание с несколькими экранами — это полноценный многофункциональный развлекательный центр, включающий в себя всё: от киносеансов до культурных мероприятий.

Цель кинотеатра: не только фильмы, но и новые возможности
Концепция киноцентра направлена на создание многоуровневого пространства, которое будет привлекать людей не только для просмотра фильмов, но и для различных культурных и развлекательных мероприятий. Мы уверены, что это пространство станет центром притяжения для всех, кто ищет качественное времяпрепровождение в Усть-Каменогорске. 

Итоги: ТРЦ как драйвер развития региона
Открытие нового торгово-развлекательного центра в Усть-Каменогорске - это не просто завершение строительного проекта, а стратегический вклад в развитие региона. На всех этапах - от проектирования до брокериджа - команда столкнулась с множеством вызовов: строительные сложности, климатические особенности, нехватка квалифицированных подрядчиков, консервативность арендаторов по отношению к регионам.
Но, несмотря на все препятствия, нам удалось:

• • Реализовать уникальный архитектурный проект, адаптированный под местный ландшафт и климат.
• • Привлечь крупнейших международных и локальных арендаторов.
• • Сформировать современное пространство досуга и покупок, соответствующее международным стандартам.

ТРЦ станет местом притяжения для жителей города и области, важным туристическим и социальным центром, а также мощным катализатором для локальной экономики.

Коммерческая стратегия: tenant mix и устойчивый рост
Как коммерческий директор, моя главная задача — обеспечить эффективный и устойчивый tenant mix, в котором каждый арендатор не просто занимает площадь, а приносит пользу и проекту, и посетителям. Это:

• • овышает общий трафик
• • Увеличивает продажи арендаторов
• • Сокращает срок окупаемости
• • Повышает капитализацию актива

Мы стремимся создать сбалансированную экосистему арендаторов — от фэшн-ритейла и электроники до гастрономии и развлечений. Такой подход позволит не только удовлетворить широкий спектр потребностей посетителей, но и создать устойчивую модель развития на долгосрочную перспективу.

Планы на будущее
Мы не останавливаемся на достигнутом. В настоящий момент:

• • Планируется вторая очередь ТРЦ в Усть-Каменогорске, концепция которой будет расширена за счёт новых форматов бизнеса, офисных • пространств, сервисов и, возможно, жилого блока.
• • Ведётся поиск площадок в других регионах Казахстана для строительства многофункциональных комплексов, включающих торговлю, жильё, досуг и креативные индустрии.
• • Мы также рассматриваем партнёрства с государственными институтами для совместной реализации проектов, способствующих развитию городской инфраструктуры и предпринимательства.