По итогам первого полугодия 2026 года уровень вакантности на рынке складской недвижимости Казахстана достиг максимального за последние пять лет значения — 11,1%, или 234 тыс. кв. м. Такие данные приводит консалтинговая компания IBC Real Estate.

Таким образом, сегодня свободным остается практически каждый девятый квадратный метр качественных складских площадей в стране. За год показатель вырос почти вдвое — на 5,8 процентного пункта.

Новое строительство опередило спрос

Стремительный рост вакантности связан с масштабным вводом складских объектов в предыдущие годы. По данным IBC Real Estate, 67% всего свободного предложения приходится на объекты, введенные в эксплуатацию в 2023–2025 годах.

По итогам первого полугодия 2026 года общий объем существующих складских площадей в Казахстане достиг 2,1 млн кв. м, увеличившись на 13% в годовом выражении. Среди крупнейших объектов, введенных за последние годы, — Apple City Corps площадью 80 тыс. кв. м, Focus Aksengir площадью 51 тыс. кв. м и Евразийский Логистический Парк площадью 50 тыс. кв. м.

Высокие темпы строительства привели к тому, что объем нового предложения превысил текущий спрос. В результате девелоперы стали осторожнее подходить к запуску новых проектов, поскольку строительство объектов без предварительно заключенных договоров аренды или продажи становится менее экономически целесообразным.

Девелоперская активность снизилась на 97%

Продолжительное инфляционное давление и высокий уровень базовой ставки замедлили экономическую активность и охладили спрос на складские площади. На фоне низкой активности арендаторов и высокой стоимости строительства часть заявленных проектов была перенесена или заморожена.

В первом полугодии 2026 года объем нового строительства составил всего 5 тыс. кв. м, что на 97% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Единственным введенным объектом стал складской комплекс Euro Truck Service площадью 5 тыс. кв. м в Алматы.

По прогнозам IBC Real Estate, до конца 2026 года объем нового ввода может составить не более 32 тыс. кв. м. Это около 30% от ранее заявленного девелоперами объема в 106 тыс. кв. м и на 91% ниже результата рекордного 2025 года.

Арендные ставки продолжают снижаться

Избыточное предложение уже оказывает влияние на стоимость аренды. По итогам первого полугодия 2026 года ставки снизились на 5% год к году и составили в среднем 4 400–4 600 тенге за кв. м в месяц.

В Алматы, который остается ключевым логистическим хабом страны, ставки находятся в диапазоне 4 600–5 200 тенге за кв. м в месяц. В других регионах стоимость аренды варьируется от 3 000 до 5 600 тенге за кв. м, в зависимости от локации, качества объекта и локального спроса.

При этом фактические условия заключения договоров нередко оказываются ниже заявленных ставок: собственники складских объектов предлагают арендаторам скидки и более гибкие коммерческие условия для заполнения свободных площадей.

По оценке аналитиков, для обеспечения необходимой экономики инвестиционно-девелоперских проектов ставки аренды в объектах класса А должны находиться на уровне 5 500–6 000 тенге за кв. м в месяц.

Рынок арендатора сохранится до 2027 года

Для восстановления баланса рынку необходимо поглотить текущий объем свободных площадей. По прогнозу IBC Real Estate, это может произойти не ранее второго полугодия 2027 года.

До конца 2026 года аналитики ожидают дальнейшего роста уровня вакантности — до 12,5%, а также продолжения давления на арендные ставки. В результате баланс рынка продолжает смещаться в сторону арендаторов, которые получают больше возможностей для выбора объектов и переговоров по коммерческим условиям.

«На рынке складской недвижимости Казахстана сохраняется дисбаланс спроса и предложения, при этом в разных регионах республики ситуация различна. Рекордный уровень вакантности стал следствием не только повышенных объемов ввода в предыдущие годы, но и замедления деловой активности и ухудшения общей экономической ситуации», — отметил генеральный директор IBC Real Estate в Казахстане Евгений Бумагин.

По его словам, в текущих условиях собственникам необходимо учитывать макроэкономические факторы и гибко адаптировать стратегии к изменениям спроса, денежно-кредитной политике и региональной специфике рынка.

По прогнозам IBC Real Estate, со второй половины 2027 года рынок может перейти к восстановлению спроса и новому этапу развития.