Назад
Станислав
Ахмедзянов
Основатель, Управляющий партнер компании IBC Global. Порядка 20 лет эксперт консультирует игроков рынка складской недвижимости, оказывает полный спектр услуг для арендаторов, инвесторов, девелоперов и собственников земельных участков.
Стоит у истоков формирования рынка качественной складской недвижимости в регионах России, а также в странах Центральной Азии.
С 2005 года компания IBC реализовала порядка 115 проектов более чем в 60 городах России и в странах ближнего зарубежья.
Станислав является сертифицированным управляющим недвижимостью /Certified Property Manager (CPM) (Property Management, Facility Management и Asset Management) – 2011-2012 Институт управления недвижимостью (IREM) г. Чикаго (шт. Иллинойс, США).
Договор с арендатором как форма залога:
казахстанская логистика в поисках финансирования
Казахстана буквально задыхается в отсутствие свободных складских площадей. Девелоперам явно не хватает финансов на реализацию перспективных проектов. Местные банки предпочитают работать с офисами, торговыми центрами и жильем, а к складским проектам предъявляют не всегда реалистичные требования. Некоторые зарубежные инвесторы присматриваются к этому рынку, но пока не вкладывались в конкретные проекты. В этих условиях Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Central Asia, предлагает обратить внимание на offtake-контракты с арендаторами. В настоящих условиях именно они могут стать главным активом для девелоперов, опираясь на который возможно привлечь необходимое финансирование.
Рынок складской недвижимости в Казахстане очень молодой. С этим обстоятельством связаны как очевидные достоинства (например: гарантированный спрос и высокая доходность), так и серьезные проблемы. К последним относятся: слабость экспертизы, недостаточный опыт в управлении и проектировании, отсутствие сложившейся профессиональной репутации и позитивной инвестиционной традиции. Есть сложности и с формированием качественного портфеля земельных участков. Во всех перечисленных факторах банки и инвесторы закономерно усматривают источники рисков и потому крайне осторожно подходят к выделению финансовых средств.
Как правило, казахстанские банки не готовы вкладывать по 10-20 млн долларов в мало знакомую сферу бизнеса.
Практика выдачи кредитов с переводом риска на возводимый объект пока не сложилась. При таких вводных данных начинающим игрокам крайне сложно выйти на рынок.
Зачастую им отказывают в поддержке по сугубо формальным критериям (низкое соотношение EBITDA и суммы запрашиваемого кредита). Известны случаи, когда девелоперы искусственно формировали активы для предъявления необходимого залога.
Таким образом, девелоперы Казахстана и других стран Центральной Азии, работающие в складском сегменте, вынуждены искать альтернативные сценарии для внешнего финансирования. Этому было посвящено основное содержание финансовой сессии, проводившейся в рамках Первого Центральноазиатского складского саммита «CAWS 2024» (октябрь 2024 г., Алматы). По мнению ряда экспертов, в частности, председателя правления UD Capital Ерболата Елешева, важным механизмом финансирования отрасли могла бы стать схема с REIT. Это инвестиционные трасты, которые специализируются на вложениях в недвижимость, в том числе и коммерческую. В основе их доходов лежат арендные платежи. На сегодняшний день такие инструменты работают как в Казахстане, так и в юрисдикции МФЦА, где их зарегистрировано четверо, но ни один из них не занимается инвестированием в складскую инфраструктуру (хотя подобные планы предметно обсуждаются в МФЦА).
“Полезным может оказаться и изучение российского опыта с ЗПИФами. В сегменте коммерческой недвижимости 80% арендных площадей” активов таких фондов аккумулированы именно в сфере складской недвижимости (2,75 млн кв. м. арендных площадей - подчеркнул Диас Галиев, генеральный директор компании Focus Logistics, в ходе дискуссий на CAWS 2024.
Однако, отмечает Станислав Ахмедзянов, при всех своих плюсах ни REIT’ы, ни паевые инвестиционные фонды не могут считаться универсальными форматами. Они, прежде всего, направлены на уже действующий бизнес, а не на строительные проекты, которые рассматриваются как рискованные (по нормативам МФЦА в строительство REIT может вкладывать только до 10% своих средств).
Договор с арендатором как форма залога
Станислав
Ахмедзянов
Основатель, Управляющий партнер компании IBC Global. Порядка 20 лет эксперт консультирует игроков рынка складской недвижимости, оказывает полный спектр услуг для арендаторов, инвесторов, девелоперов и собственников земельных участков.
Стоит у истоков формирования рынка качественной складской недвижимости в регионах России, а также в странах Центральной Азии.
С 2005 года компания IBC реализовала порядка 115 проектов более чем в 60 городах России и в странах ближнего зарубежья.
Станислав является сертифицированным управляющим недвижимостью /Certified Property Manager (CPM) (Property Management, Facility Management и Asset Management) – 2011-2012 Институт управления недвижимостью (IREM) г. Чикаго (шт. Иллинойс, США).
Договор с арендатором как форма залога:
казахстанская логистика в поисках финансирования
Казахстана буквально задыхается в отсутствие свободных складских площадей. Девелоперам явно не хватает финансов на реализацию перспективных проектов. Местные банки предпочитают работать с офисами, торговыми центрами и жильем, а к складским проектам предъявляют не всегда реалистичные требования. Некоторые зарубежные инвесторы присматриваются к этому рынку, но пока не вкладывались в конкретные проекты. В этих условиях Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Central Asia, предлагает обратить внимание на offtake-контракты с арендаторами. В настоящих условиях именно они могут стать главным активом для девелоперов, опираясь на который возможно привлечь необходимое финансирование.
Рынок складской недвижимости в Казахстане очень молодой. С этим обстоятельством связаны как очевидные достоинства (например: гарантированный спрос и высокая доходность), так и серьезные проблемы. К последним относятся: слабость экспертизы, недостаточный опыт в управлении и проектировании, отсутствие сложившейся профессиональной репутации и позитивной инвестиционной традиции. Есть сложности и с формированием качественного портфеля земельных участков. Во всех перечисленных факторах банки и инвесторы закономерно усматривают источники рисков и потому крайне осторожно подходят к выделению финансовых средств.
Как правило, казахстанские банки не готовы вкладывать по 10-20 млн долларов в мало знакомую сферу бизнеса.
Практика выдачи кредитов с переводом риска на возводимый объект пока не сложилась. При таких вводных данных начинающим игрокам крайне сложно выйти на рынок.
Зачастую им отказывают в поддержке по сугубо формальным критериям (низкое соотношение EBITDA и суммы запрашиваемого кредита). Известны случаи, когда девелоперы искусственно формировали активы для предъявления необходимого залога.
Таким образом, девелоперы Казахстана и других стран Центральной Азии, работающие в складском сегменте, вынуждены искать альтернативные сценарии для внешнего финансирования. Этому было посвящено основное содержание финансовой сессии, проводившейся в рамках Первого Центральноазиатского складского саммита «CAWS 2024» (октябрь 2024 г., Алматы). По мнению ряда экспертов, в частности, председателя правления UD Capital Ерболата Елешева, важным механизмом финансирования отрасли могла бы стать схема с REIT. Это инвестиционные трасты, которые специализируются на вложениях в недвижимость, в том числе и коммерческую. В основе их доходов лежат арендные платежи. На сегодняшний день такие инструменты работают как в Казахстане, так и в юрисдикции МФЦА, где их зарегистрировано четверо, но ни один из них не занимается инвестированием в складскую инфраструктуру (хотя подобные планы предметно обсуждаются в МФЦА).
“Полезным может оказаться и изучение российского опыта с ЗПИФами. В сегменте коммерческой недвижимости 80% арендных площадей” активов таких фондов аккумулированы именно в сфере складской недвижимости (2,75 млн кв. м. арендных площадей - подчеркнул Диас Галиев, генеральный директор компании Focus Logistics, в ходе дискуссий на CAWS 2024.
Однако, отмечает Станислав Ахмедзянов, при всех своих плюсах ни REIT’ы, ни паевые инвестиционные фонды не могут считаться универсальными форматами. Они, прежде всего, направлены на уже действующий бизнес, а не на строительные проекты, которые рассматриваются как рискованные (по нормативам МФЦА в строительство REIT может вкладывать только до 10% своих средств).
Теоретически возможные инструменты финансирования складских проектов:
Еще одна альтернатива -пока тоже довольно теоретическая – выпуск облигаций (в том числе «зеленых», которые востребованы международными инвесторами). Роман Бирюков, соучредитель компании Finexpert, характеризует их как “четкий и понятный механизм, дающий гарантию возврата и доходности, и подходящий для строительных проектов”. При помощи облигаций в проект можно привлечь несколько профессиональных инвесторов и широкую аудиторию рядовых граждан. Анализ ситуации на казахстанском рынке облигаций показывает, что у населения есть готовность и средства, чтобы инвестировать в ценные бумаги. Однако, на сегодняшний день на местном рынке не было прецедента выпуска облигаций для финансирования складских проектов. Это мог бы сделать только солидный игрок, способный вызвать доверие инвесторов. А таких игроков пока мало на столь новом рынке.
Среди вспомогательных инструментов финансирования складских проектов эксперты называют лизинг (оборудования, техники), факторинг, уступку третьим лицам доходов по длинным контрактам в обмен на займы. В сегодняшних условиях для привлечения банковского финансирования Станислав Ахмедзянов считает наиболее действенным ресурсом девелопера наличие долгосрочного offtake-контракта с известным брендом: «В среднесрочной перспективе Казахстану требуется 5 млн кв. м новых складских площадей плюс к тем 1,4 млн кв. м, которые есть сейчас, учитывая и тот факт, что реального гласса А в существующих - не более 0.3 млн кв.м, мы об этом подробнее расскажем в итоговом отчете IBC Global Research о складском рынке Центральной Азии за 2024 год. Арендаторы сейчас готовы заключать контракты на десять лет причем еще до начала строительных работ. То есть на протяжении десяти лет у собственника есть стабильный и непрерывный приток финансов, примерно вдвое превышающий объем затрат. Это то, что он может показать инвесторам и банкам. В реалиях Центральной Азии такими топ-арендаторами выступают ведущие маркетплейсы, на подходе FMCG - сектор и очень долго ожидающие международные и логистические компании. Даже если у девелоперской компании пока нет большого имени, оно есть у ее партнера по договору. Тем самым появляется репутационная гарантия, которую требуют кредиторы». Следует добавить, что взаимодействие с маркетплейсами позволяет еще и выстроить удобный «мостик» к IPO. Тысячи продавцов, которые сегодня реализуют свои товары через электронные площадки, могут стать потенциальными приобретателями ценных бумаг. По сути, все что нужно рынку для успешного функционирования описанной модели, – это несколько позитивных кейсов с участием крупных корпораций.
