Ильяс
Джумашев

Старший аналитик отдела консалтинга и оценки Colliers Kazakhstan.
Обладает степенью магистра по направлению «Финансовый менеджмент» Международной бизнес-школы НАРХОЗ, а также дипломом Executive Business Program SolBridge International School of Business (Woosong University, Тэджон, Южная Корея).
Имеет более 10 лет опыта работы в различных финансовых организациях и крупнейших банках страны.

---

Тенденции рынка торгово-развлекательной недвижимости в Ташкенте

Узбекистан за последние несколько лет стал центром притяжения иностранных инвестиций и одним из главных туристических направлений в Центральной Азии. Данный фактор активно способствует количественному росту и развитию торгово-развлекательной индустрии. Оптовая и розничная торговля в Узбекистане демонстрируют стабильное развитие и значительный вклад в экономику.

Так, оборот розничной и оптовой торговли увеличился с 14,7 млрд. долларов США в 2020 году до 23,08 млрд. долларов США в 2024 году. Несмотря на небольшой спад в 2022 году (-2%), рынок восстановил положительную тенденцию в последующие годы. 

Оборот розничной торговли

Объем торговли электронной коммерции показывает существенный рост в период с 2021 по 2023 годы. Показатели розничной торговли незначительно снизились в 2022 году, однако с 2023 года наблюдается положительная динамика.

Объем электронной коммерции в Республике Узбекистан за 3К 2024 года

Среди наиболее качественных торговых площадей можно выделить такие торгово-развлекательные центры Ташкента, как: «Tashkent City Mall», «Riviera Mall», «Compass», «Samarqand Darvoza», «Alfraganus», «ДЕПО Mall». Стоит отметить, что перечисленные игроки открылись сравнительно недавно (с 2013 по 2024 годы), при этом, техническое оснащение и эстетический облик данных объектов требует модернизации. Исключением является флагман на рынке торговых площадей города - «Tashkent City Mall». Это новый суперрегиональный молл, оснащённый современными технологиями и сопутствующей инфраструктурой. Арендопригодная площадь объекта порядка 100 000 кв.м., что позволяет вместить практически всех основных представителей ритейла, присутствующих на рынке Центральной Азии, в том числе из числа мировых брендов.

Необычным архитектурным решением отличается «Alfraganus», представляющий собой торговый центр под открытым небом, разделенный на множество отдельно стоящих двухэтажных торговых секций в восточном стиле. ТРЦ на данный момент только частично введен в эксплуатацию. 
Из числа строящихся проектов в городе, можно отметить такие моллы как: «Pyramit Mall», «Central Plaza Mall», «High Town Plaza», «Park in Mall», открытие которых запланировано на 2025 год. Тенденция открытия новых качественных торговых площадей также говорит о туристическом потенциале Ташкента.

Говоря о будущих игроках на рынке города, можно отметить следующие заявленные параметры. «Pyramit Mall» - объект, который будет включать в себя не только ТРЦ, но и офисные и жилые пространства, обещает стать проектом по принципу «город в городе». «Central Plaza Mall» планирует вместить до 178 магазинов, супермаркет, 25 кафе и ресторанов, четырёхзальный зальный кинотеатр. «High Town Plaza» - тематический развлекательный торговый центр, расположится в Юнусабадском районе города. «Park in Mall» - само название говорит о концепции «парка в молле» и обещает создать уникальную атмосферу для посетителей. 

Что касается текущих трендов, то из основных можно подчеркнуть то, что большая часть потока посетителей сосредоточена на фуд-кортах и развлекательных площадках (ледовый каток, кинотеатр, детские игровые площадки). Это свидетельствует о том, что население города отдает предпочтение времяпровождению с семьей, нежели шоппингу. Проведенный анализ отзывов посетителей торгово-развлекательных центров г. Ташкента показал, что большинство негативных отзывов связано с высокой стоимостью товаров в бутиках. Учитывая, что основными арендаторами являются представители mass-market брендов, можно сделать вывод об относительно невысокой покупательской способности основной части населения города. Если смотреть на количественный показатель отзывов посетителей ТРЦ, то значительная часть как положительных, так и отрицательных отзывов касается детских игровых площадок, развлечений и фуд-корта, что позволяет сделать вывод о высокой посещаемости данного сегмента.

Торгово-развлекательная индустрия имеет значительный потенциал не только за счет потока туристов, но и учитывая относительно высокие темпы роста населения города и его молодой возраст За последние несколько лет темп роста населения сохраняется на отметке от 80 000 до 100 000 человек в год. Это является одним из важнейших факторов при принятии решения о строительстве нового торгово-развлекательного центра. С активным приростом населения снижается его обеспеченность качественными торговыми площадями.

Население Ташкента

Распределение населения по возрастным категориям на начало 2024 года

Поэтому эти два показателя должны синхронизироваться в современном мегаполисе. Указанная статистика свидетельствует о превалировании молодого населения над возрастным. Эта положительная тенденция также является стимулом для дальнейшего развития рынка торговой недвижимости в Ташкенте и указывает на значительную долю работоспособного населения.  

Таким образом, рынок торговой недвижимости в Ташкенте имеет огромный потенциал для развития. Это обозначено в том числе строительством Нового Ташкента, тогда как основная часть игроков из числа торговых центров сосредоточена в центре старого Ташкента. Основным трендом для новых игроков на данном рынке возможно станет сегмент Entertainment. Отсутствие разнообразия развлекательного сегмента в ТРЦ города, обозначает низкий уровень конкуренции в данном направлении, при относительно высоком спросе посетителей.
Выбор и подготовка концепции торгово-развлекательного центра является ключевым фактором успешности проекта. Соотношение якорных арендаторов и торговой галереи, схема расположения бутиков и атриумов – такие детали позволят сделать проект эффективным. Команда Colliers Kazakhstan обладает соответствующей экспертизой в составлении подобной концепции проекта торговой недвижимости.