Количество управляющих инвестиционными фондами недвижимости (АИФН и REIT)

Количество инвестиционных фондов недвижимости (АИФН и REIT)

Начиная с 2020 года, объем чистых активов АИФН, находящихся под регулированием национального законодательства, демонстрирует устойчивую нисходящую динамику в долларовом выражении. Так, в 2022 году снижение составило 4,8% в тенговом эквиваленте, что сопровождалось ослаблением курса тенге к доллару США, оказавшим дополнительное давление на стоимость активов в иностранной валюте (снижение на 11,1% в долларах США).

Чистые активы инвестиционных фондов недвижимости (АИФН и REIT), млн $

В 2023 году наблюдалось частичное восстановление чистых активов в тенговом выражении, однако в долларовом выражении объем остался ниже уровня предыдущих лет, что продолжает отражать влияние валютных рисков на сектор недвижимости. По итогам 2024 года динамика усилилась: объем чистых активов сократился на 78%, составив $82 млн. Среди ключевых факторов этого снижения можно выделить ослабление национальной валюты, а также реструктуризацию отдельных АИФН, повлекшую перераспределение активов.
В то же время сегмент фондов REIT, действующих в юрисдикции МФЦА, демонстрирует обратный тренд. За два последних года их чистые активы выросли почти в три раза — с $14 млн в 2023 году до более $38 млн в 2024 году. Такой рост обусловлен как появлением новых фондов, так и увеличением активов в уже функционирующих структурах, что может свидетельствовать о возрастающем интересе инвесторов к инструментам, реализуемым в рамках регулирования МФЦА.

Основные вызовы и барьеры для развития REIT в Казахстане
Развитие REIT в Казахстане может сыграть важную роль в структурировании рынка коммерческой недвижимости, обеспечивая инвесторам ликвидные инструменты с диверсифицированным портфелем. Внедрение этого механизма способствует:

• • Привлечению институциональных и частных инвесторов, включая международных игроков, что увеличивает общий объем вложений в сектор недвижимости.
• • Повышению прозрачности рынка за счет требований к раскрытию информации, что снижает инвестиционные риски и повышает доверие участников рынка.
• • Развитию девелоперских проектов через механизм выкупа активов – REIT, как правило, не участвуют в строительстве объектов, но могут приобретать завершённую или находящуюся на завершающей стадии недвижимость у девелоперов. Это позволяет последним возвращать вложенный капитал и направлять его на новые проекты, тем самым ускоряя инвестиционный цикл и повышая общую динамику развития сектора недвижимости.
• 
  

1. 1. Ограниченная прозрачность рынка недвижимости - отсутствие единой системы оценки стоимости активов, непрозрачность сделок и недостаточная статистика по сектору недвижимости снижают доверие инвесторов.
2. 2. Ограниченный доступ к финансированию – инвестиционные фонды испытывают трудности с привлечением капитала из-за низкой ликвидности рынка и недостаточного интереса институциональных инвесторов.
3. 3. Низкая инвестиционная осведомленность – отсутствие широкого понимания механизма работы REIT среди розничных инвесторов сдерживает спрос на инструмент.
4. 4. Ограниченная глубина фондового рынка – при наличии необходимой инфраструктуры казахстанский рынок по-прежнему характеризуется невысокими объёмами торгов и ограниченной активностью инвесторов. Отсутствие листингованных REIT сдерживает формирование ликвидного вторичного рынка, что, в свою очередь, снижает интерес инвесторов и замедляет интеграцию недвижимости в публичный рынок капитала.
5. 
   

• • Долгосрочное финансирование недвижимости – REIT могут стать стабильным источником капитала для девелоперов и управляющих компаний.
• •Увеличение ликвидности рынка – появление ликвидных инвестиционных инструментов повысит привлекательность сектора недвижимости для частных и институциональных инвесторов.
• • Рост доверия к сектору недвижимости – стандартизированные механизмы управления активами и прозрачность финансовых потоков улучшат восприятие рынка среди международных инвесторов.
• • Укрепление и расширение фондового рынка – на сегодняшний день в Казахстане отсутствуют листингованные REIT, запуск REIT как новых долевых инвестиционных инструментов расширит спектр доступных активов на бирже, что привлечёт как розничных, так и институциональных инвесторов. Это способствует увеличению объёмов торгов, улучшению рыночной ликвидности и стимулирует дальнейшее развитие инфраструктуры фондового рынка. Кроме того, REIT обеспечивают более тесную связь между реальным сектором экономики и рынком капитала, способствуя его глубине и устойчивости.
•