Назад
МАРИЯ
Зимина
Партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group
Обладает опытом работы в области - бизнес консалтинга более 10 лет, в том числе в сфере представления интересов крупных покупателей и арендаторов.
За время работы в области корпоративных услуг на рынке недвижимости реализовала большое число проектов для западных и российских клиентов.
Из числа наиболее значимых проектов, в которых участвовала Мария, проекты по покупке офисных помещений для металлургического холдинга (28 700 кв. м), а также проект по аренде офисных помещений для Kaspersky Lab (29 847 кв. м).
Рынок офисной недвижимости Москвы:
главные тренды и перспективы развития
Рынок офисной недвижимости Москвы демонстрирует высокий уровень активности, несмотря на устойчивый дефицит качественных площадей и влияние внешних экономических факторов. Ограниченное предложение на фоне растущего спроса изменило подход к формату офисных пространств и привлекло новых игроков на рынок. Также в уходящем году была представлена обновленная классификация офисной недвижимости Москвы, которая задала новые стандарты и повысила прозрачность рынка. О том, чего ждать в 2025 году, какие форматы нарезки наиболее привлекательны и как офисное пространство влияет на корпоративную культуру, рассказала Мария Зимина, партнер и директор департамента офисной недвижимости NF Group.
Обновление офисной классификации
Долгое время рынок офисной недвижимости Москвы развивался по правилам, утвержденным еще в 2013 году. Однако летом 2024 года ведущие консалтинговые компании, NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers и Commonwealth Partnership (CMWP), входящие в Moscow Research Forum (MRF), представили обновленную классификацию, которая учитывает изменения в подходе к проектированию и строительству объектов, а также современные требования. Ключевым нововведением стало появление класса Prime, который присваивается самым качественным офисным объектам. Московские офисные здания в обновленной классификации разделены на четыре класса: Prime, А, В+ и В-. В документе представлены как обязательные, так и факультативные критерии по широкому спектру параметров. Для объектов класса Prime введены современные требования к инженерным системам, расположению, управлению зданиями и другим параметрам. Такие объекты могут располагаться только в трех ключевых локациях города – внутри ТТК, делового района «Москва-Сити» и на Ленинградском проспекте. Кроме того, обязательной стала сертификация по стандартам экологической эффективности, таким как BREEAM и LEED. Управляющие компании объектов Prime должны иметь портфель площадью не менее 50 тыс. кв. м. Для объектов класса А критерии стали более гибкими. Например, принадлежность здания одному собственнику теперь не является обязательной, а требования к парковочным местам уменьшены. Эти изменения отражают новые стандарты комфорта и учитывают развитую транспортную инфраструктуру Москвы.
Тренды 2024 года
В 2024 году рынок офисной недвижимости Москвы остается под давлением высокого спроса, который значительно превышает предложение. Это создает устойчивый дефицит доступных площадей, особенно в сегменте класса А. По данным на октябрь, доля вакантных помещений в этом сегменте составляет всего 8,3%, в пределах МКАД – 6,2%, а в ММДЦ «Москва-Сити» достигла минимального значения – 3,1%. Сложности с поиском подходящих офисов усиливаются, особенно для компаний, нуждающихся в крупных блоках свыше 5 тыс. м2 .Такие объекты составляют лишь 4% общего объема предложений и, как правило, находятся в разных частях города, что затрудняет размещение арендаторов, заинтересованных в единой локации. Крупные площади остаются востребованными среди компаний с государственным участием, производственных предприятий, банков и IT-компаний. Особый интерес к таким объектам проявляют представители технологического сектора, которые часто заключают договоры аренды еще до завершения строительства, что дополнительно сокращает выбор для бизнеса.
Одновременно на столичном рынке набирает популярность формат мелкой нарезки офисных блоков. После многолетнего снижения объемов строительства такие проекты становятся более востребованными. В 2025 году их число значительно возрастет благодаря реализации столичных программ комплексного развития территорий (КРТ). Этот формат, в основном, привлекает частных инвесторов с ограниченными бюджетами, предлагая более доступные варианты для вложений.
Корпоративная культура все больше влияет на организацию офисных пространств. Современные офисы рассматриваются не только как рабочие места, но и как инструмент для привлечения и удержания сотрудников. В условиях нехватки квалифицированных кадров компании акцентируют внимание на создании комфортной среды, которая демонстрирует заботу о персонале и укрепляет корпоративные ценности.свыше 5 тыс. м2 .Такие объекты составляют лишь 4% общего объема предложений и, как правило, находятся в разных частях города, что затрудняет размещение арендаторов, заинтересованных в единой локации. Крупные площади остаются востребованными среди компаний с государственным участием, производственных предприятий, банков и IT-компаний. Особый интерес к таким объектам проявляют представители технологического сектора, которые часто заключают договоры аренды еще до завершения строительства, что дополнительно сокращает выбор для бизнеса.
Одновременно на столичном рынке набирает популярность формат мелкой нарезки офисных блоков. После многолетнего снижения объемов строительства такие проекты становятся более востребованными. В 2025 году их число значительно возрастет благодаря реализации столичных программ комплексного развития территорий (КРТ). Этот формат, в основном, привлекает частных инвесторов с ограниченными бюджетами, предлагая более доступные варианты для вложений.
Корпоративная культура все больше влияет на организацию офисных пространств. Современные офисы рассматриваются не только как рабочие места, но и как инструмент для привлечения и удержания сотрудников. В условиях нехватки квалифицированных кадров компании акцентируют внимание на создании комфортной среды, которая демонстрирует заботу о персонале и укрепляет корпоративные ценности. Ожидается, что в 2025 году нехватка качественных площадей сохранится, несмотря на появление новых участников. Текущие условия значительно усилили конкуренцию в отрасли. Если ранее ключевыми игроками были несколько крупных девелоперов, таких как MR Group, STONE и «Пионер», то сегодня на рынке активно работают около 20 компаний, многие из которых ранее специализировались на жилой недвижимости. Расширение числа участников позволило ускорить темпы строительства: в 2025 году в Москве планируется завершение 26 новых офисных проектов совокупной площадью более 1 млн кв. м, из которых на конец 2024 года 42% уже заключили договоры с арендаторами или покупателями. Однако около 30% проектов, изначально запланированных к вводу в 2024 году, были перенесены на 2025 год, а часть из них может быть завершена только в 2026 году.
Среди ключевых проектов выделяются iCity (реализован на 80%), четвертая очередь комплекса Slava и штаб-квартира «Яндекса». Также ожидается ввод в эксплуатацию Dubinin Sky, крупнейшего спекулятивного проекта последних лет.
Внешние экономические факторы также оказывают значительное влияние на рынок. Повышение ключевой ставки может увеличить дефицит и привести к росту арендных ставок. Снижение ставки, напротив, способно вызвать ускорение роста цен на аренду в ключевых деловых районах за счет отложенного спроса. При этом умеренный рост цен и ставок, скорее всего, сохранится: стоимость аренды класса А превысит 28 тыс. рублей за кв. м в год, а продаж — 500 тыс. рублей за кв. м.
Мария Зимина
МАРИЯ
Зимина
Партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group
За время работы в области корпоративных услуг на рынке недвижимости реализовала большое число проектов для западных и российских клиентов.
Из числа наиболее значимых проектов, в которых участвовала Мария, проекты по покупке офисных помещений для металлургического холдинга (28 700 кв. м), а также проект по аренде офисных помещений для Kaspersky Lab (29 847 кв. м).
Рынок офисной недвижимости Москвы:
главные тренды и перспективы развития
Рынок офисной недвижимости Москвы демонстрирует высокий уровень активности, несмотря на устойчивый дефицит качественных площадей и влияние внешних экономических факторов. Ограниченное предложение на фоне растущего спроса изменило подход к формату офисных пространств и привлекло новых игроков на рынок. Также в уходящем году была представлена обновленная классификация офисной недвижимости Москвы, которая задала новые стандарты и повысила прозрачность рынка. О том, чего ждать в 2025 году, какие форматы нарезки наиболее привлекательны и как офисное пространство влияет на корпоративную культуру, рассказала Мария Зимина, партнер и директор департамента офисной недвижимости NF Group.
Обновление офисной классификации
Долгое время рынок офисной недвижимости Москвы развивался по правилам, утвержденным еще в 2013 году. Однако летом 2024 года ведущие консалтинговые компании, NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers и Commonwealth Partnership (CMWP), входящие в Moscow Research Forum (MRF), представили обновленную классификацию, которая учитывает изменения в подходе к проектированию и строительству объектов, а также современные требования. Ключевым нововведением стало появление класса Prime, который присваивается самым качественным офисным объектам. Московские офисные здания в обновленной классификации разделены на четыре класса: Prime, А, В+ и В-. В документе представлены как обязательные, так и факультативные критерии по широкому спектру параметров. Для объектов класса Prime введены современные требования к инженерным системам, расположению, управлению зданиями и другим параметрам. Такие объекты могут располагаться только в трех ключевых локациях города – внутри ТТК, делового района «Москва-Сити» и на Ленинградском проспекте. Кроме того, обязательной стала сертификация по стандартам экологической эффективности, таким как BREEAM и LEED. Управляющие компании объектов Prime должны иметь портфель площадью не менее 50 тыс. кв. м. Для объектов класса А критерии стали более гибкими. Например, принадлежность здания одному собственнику теперь не является обязательной, а требования к парковочным местам уменьшены. Эти изменения отражают новые стандарты комфорта и учитывают развитую транспортную инфраструктуру Москвы.
Тренды 2024 года
В 2024 году рынок офисной недвижимости Москвы остается под давлением высокого спроса, который значительно превышает предложение. Это создает устойчивый дефицит доступных площадей, особенно в сегменте класса А. По данным на октябрь, доля вакантных помещений в этом сегменте составляет всего 8,3%, в пределах МКАД – 6,2%, а в ММДЦ «Москва-Сити» достигла минимального значения – 3,1%. Сложности с поиском подходящих офисов усиливаются, особенно для компаний, нуждающихся в крупных блоках свыше 5 тыс. м2 .Такие объекты составляют лишь 4% общего объема предложений и, как правило, находятся в разных частях города, что затрудняет размещение арендаторов, заинтересованных в единой локации. Крупные площади остаются востребованными среди компаний с государственным участием, производственных предприятий, банков и IT-компаний. Особый интерес к таким объектам проявляют представители технологического сектора, которые часто заключают договоры аренды еще до завершения строительства, что дополнительно сокращает выбор для бизнеса.
Одновременно на столичном рынке набирает популярность формат мелкой нарезки офисных блоков. После многолетнего снижения объемов строительства такие проекты становятся более востребованными. В 2025 году их число значительно возрастет благодаря реализации столичных программ комплексного развития территорий (КРТ). Этот формат, в основном, привлекает частных инвесторов с ограниченными бюджетами, предлагая более доступные варианты для вложений.
Корпоративная культура все больше влияет на организацию офисных пространств. Современные офисы рассматриваются не только как рабочие места, но и как инструмент для привлечения и удержания сотрудников. В условиях нехватки квалифицированных кадров компании акцентируют внимание на создании комфортной среды, которая демонстрирует заботу о персонале и укрепляет корпоративные ценности.свыше 5 тыс. м2 .Такие объекты составляют лишь 4% общего объема предложений и, как правило, находятся в разных частях города, что затрудняет размещение арендаторов, заинтересованных в единой локации. Крупные площади остаются востребованными среди компаний с государственным участием, производственных предприятий, банков и IT-компаний. Особый интерес к таким объектам проявляют представители технологического сектора, которые часто заключают договоры аренды еще до завершения строительства, что дополнительно сокращает выбор для бизнеса.
Одновременно на столичном рынке набирает популярность формат мелкой нарезки офисных блоков. После многолетнего снижения объемов строительства такие проекты становятся более востребованными. В 2025 году их число значительно возрастет благодаря реализации столичных программ комплексного развития территорий (КРТ). Этот формат, в основном, привлекает частных инвесторов с ограниченными бюджетами, предлагая более доступные варианты для вложений.
Корпоративная культура все больше влияет на организацию офисных пространств. Современные офисы рассматриваются не только как рабочие места, но и как инструмент для привлечения и удержания сотрудников. В условиях нехватки квалифицированных кадров компании акцентируют внимание на создании комфортной среды, которая демонстрирует заботу о персонале и укрепляет корпоративные ценности. Ожидается, что в 2025 году нехватка качественных площадей сохранится, несмотря на появление новых участников. Текущие условия значительно усилили конкуренцию в отрасли. Если ранее ключевыми игроками были несколько крупных девелоперов, таких как MR Group, STONE и «Пионер», то сегодня на рынке активно работают около 20 компаний, многие из которых ранее специализировались на жилой недвижимости. Расширение числа участников позволило ускорить темпы строительства: в 2025 году в Москве планируется завершение 26 новых офисных проектов совокупной площадью более 1 млн кв. м, из которых на конец 2024 года 42% уже заключили договоры с арендаторами или покупателями. Однако около 30% проектов, изначально запланированных к вводу в 2024 году, были перенесены на 2025 год, а часть из них может быть завершена только в 2026 году.
Среди ключевых проектов выделяются iCity (реализован на 80%), четвертая очередь комплекса Slava и штаб-квартира «Яндекса». Также ожидается ввод в эксплуатацию Dubinin Sky, крупнейшего спекулятивного проекта последних лет.
Внешние экономические факторы также оказывают значительное влияние на рынок. Повышение ключевой ставки может увеличить дефицит и привести к росту арендных ставок. Снижение ставки, напротив, способно вызвать ускорение роста цен на аренду в ключевых деловых районах за счет отложенного спроса. При этом умеренный рост цен и ставок, скорее всего, сохранится: стоимость аренды класса А превысит 28 тыс. рублей за кв. м в год, а продаж — 500 тыс. рублей за кв. м.