Ильяс
Джумашев

Старший аналитик отдела консалтинга и оценки Colliers Kazakhstan.

Имеет степень Магистра Финансового менеджмента в Международной бизнес-школе Университета Нархоз и диплом об окончании Executive Business Program в SolBridge International School of Business, Woosong University in Daejeon, Южная Корея.

Более 10 лет работал в финансовых организациях и крупнейших банках страны.

---

Рынок ТРЦ Алматы: динамика и развитие

Рынок торгово-развлекательной недвижимости в г. Алматы является одним из самых востребованных секторов бизнеса. На долю Алматы приходится 32,5% от общего объема розничной торговли в стране, что подтверждает статус мегаполиса как крупнейшего торгового и экономического центра Казахстана. Этому способствуют повышение таких макроэкономических показателей населения как: среднемесячная реальная заработная плата, устойчивый рост доходов, индекс реальной заработной платы, и конечно же, рост городского населения.
Так, по итогам третьего квартала 2024 года, мы можем наблюдать следующую динамику указанных показателей:

Улучшение качества жизни населения за счет увеличения его доходов, влияет на покупательную способность, что напрямую связано с востребованностью качественных торговых площадей. Согласно статистическим данным, 50% своих доходов, население тратит на продовольственные товары, 22% на непродовольственные, из которых 39% это расходы на обувь и вещи.

За последние несколько лет, торгово-развлекательные центры стали не только местом для шоппинга, но и в свою очередь местом для времяпровождения и отдыха. Строительство качественных торговых площадей способствует развитию целой инфраструктуры вокруг себя.

Мы можем наблюдать реальный пример активной застройки целых жилых кварталов вокруг ТРЦ «Mega Alma-Ata», с момента его открытия. «Aport East» в свою очередь стал знаковым объектом района и ориентиром для навигации.

В целом с 2017 года арендопригодная площадь торгово-развлекательных центров в Алматы увеличилась на 251 096 м2 (с 661 321 м2 до 912 417 м2 ). Обеспеченность торговыми площадями на 1000 человек в разбивке по районам города выглядит следующим образом главным конкурентом торговой недвижимости на сегодняшний день является направление e-commerce. 

Основным драйвером развития данного бизнеса является тенденция экономии времени населения. Онлайн-шоппинг становится всё более предпочтительным, учитывая такие преимущества, как: отсутствие живых очередей, онлайн кредитование на приобретение товаров и повсеместное использование kaspi-постоматов. Объем торговли данного направления выглядит следующим образом:

Учитывая быстрые темпы развития e-commerce, классические торгово-развлекательные центры должны соответствовать целому ряду критериев, для сохранения преимуществ в некоторых направлениях. Это могут быть нестандартные архитектурные решения, хорошо организованная инфраструктура торгового центра, большой выбор брендов и объектов общепита, а также большой выбор развлекательных точек притяжения, куда можно отнести качественные детские игровые площадки, кинотеатры и т.д. Расположение, удобные подъездные пути и достаточное количество парковочных мест, также являются факторами успешности проекта. Наличие якорных арендаторов является своего рода «магнитом», притягивающим посетителей для совершения целенаправленных визитов.

От вышеуказанных факторов зависит доходность торгово-развлекательного центра. Средние ориентировочный диапазон арендных ставок по итогам 2023 года в ТРЦ районного / окружного классов составил 6 000 – 7 500 тенге за 1 м2, в ТРЦ регионального / супер-регионального классов 13 000 – 14 000 тенге за 1м2. Среднерыночный уровень индексации арендных ставок составил от 10% до 15%.

Преимуществом данного бизнеса является отсутствие ярко выраженной сезонности. Поток клиентов в крупных ТРЦ стабилен, как в теплый, так и в холодный периоды. Разнообразие развлекательных компонентов, помимо классического шоппинга, позволяет удержать клиента в ТРЦ как можно дольше.

Таким образом, анализируя рынок торговой недвижимости в Алматы, можно выделить несколько трендов и проблем:

- Острая нехватка качественных торговых площадей в Алатауском и Жетысуйском районах города;    

- В условиях жёсткой конкуренции с e-commerce, выигрывают торгово развлекательные центры с развитой развлекательной инфраструктурой, большим выбором брендов и объектов общепита;

- Нехватка свободных земель в центре города для строительства качественных торговых площадей вызывает большое скопление людей в крупных и самых популярных объектах, в связи с чем, немалая часть населения делает свой выбор в пользу e-commerce, где можно заказать как продовольственные продукты, так и не продовольственную продукцию;

- Крупные якорные арендаторы способствуют привлечению дополнительного потока клиентов. Для размещения «якорей», торговый центр должен соответствовать всем современным стандартам; 

- Периодическая реконструкция и обновление здания ТРЦ является инструментом удержания клиентского потока, учитывая амортизацию, моральное и физическое устаревание.