В Алматы наблюдается заметная трансформация складского рынка. После нескольких лет острого дефицита площадей сектор вступил в новую фазу развития: объем свободных помещений растет, а арендаторы получают больше возможностей для выбора. При этом эксперты уверены, что фундаментальные факторы продолжат поддерживать спрос на логистическую недвижимость в долгосрочной перспективе.

Эти тенденции стали одной из ключевых тем Bright Rich Forum, который состоялся в Алматы 20–21 мая и собрал ведущих участников рынка коммерческой недвижимости Казахстана.

По словам партнера и директора Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan Артемия Пестовского, с начала 2024 года по май 2026 года доля свободных площадей на складском рынке Алматы увеличилась более чем в 17 раз — с 0,78% до 13,3%. В абсолютном выражении объем вакантных площадей достиг 179 тыс. кв. м.

Основной причиной роста вакансии стала высокая активность девелоперов. В ответ на многолетний дефицит складских помещений рынок получил значительный объем новых объектов. За период с начала 2024 года по май 2026 года в Алматы было введено 468,4 тыс. кв. м логистической недвижимости.

Увеличение предложения отразилось и на стоимости аренды. За рассматриваемый период ставки в складских комплексах класса А снизились на 5,9% и составили 4,25 тыс. тенге за кв. м.

По мнению Артемия Пестовского, текущая ситуация создает новые условия конкуренции между объектами.
«Рост вакансии является тревожным сигналом для собственников и хорошей новостью для арендаторов, которые после длительного периода дефицита столкнулись с избытком предложения. В долгосрочной перспективе выигрывать будут качественные проекты в сильных локациях, поскольку современный склад напрямую влияет на операционную эффективность бизнеса», — отметил эксперт.

Схожую оценку перспективам рынка дал управляющий директор «X5 Недвижимость» Денис Маслов. По его словам, развитие складской недвижимости в Казахстане во многом повторяет путь российского рынка, однако происходит значительно быстрее. Эксперт считает, что дальнейшему росту будут способствовать развитие электронной коммерции, снижение ключевой ставки и сохраняющаяся низкая обеспеченность населения складскими площадями. Дополнительным драйвером станет цифровизация отрасли и внедрение роботизированных решений, которые повышают эффективность объектов и делают их более привлекательными для инвесторов.

Потенциал рынка подтверждают и участники логистического сектора. По мнению CEO Focus Logistics Диаса Галиева, спрос на современные склады сохранится на длинном горизонте благодаря росту внутреннего потребления и дальнейшему развитию инвестиционных инструментов.

Одним из таких инструментов могут стать REIT-фонды, позволяющие частным инвесторам вкладываться в коммерческую недвижимость через коллективные инвестиции.
По словам Диаса Галиева, именно складские объекты способны стать одним из наиболее востребованных активов для таких фондов. Причина заключается в долгосрочном характере арендных отношений: если офисные помещения обычно арендуются на срок до пяти лет, то складские комплексы нередко заключают договоры на 8–15 лет, обеспечивая собственникам более прогнозируемый денежный поток.

Несмотря на временный рост вакансии, участники рынка сходятся во мнении, что логистическая недвижимость остается одним из наиболее перспективных сегментов коммерческой недвижимости Казахстана. Рост электронной торговли, развитие логистической инфраструктуры и увеличение потребления продолжат формировать устойчивый спрос на современные складские площади.